Il perimetro dell’analisi

L’Osservatorio Immobiliare di SpazioCasa Immobiliare ha esaminato le compravendite concluse tra gennaio 2025 e marzo 2026 entro un raggio di circa 400 metri da Piazza Duca degli Abruzzi.

Il campione comprende 40 atti aventi come unità principale un’abitazione A/2 o A/3, per complessivi 4.382 metri quadrati di superficie abitativa e 7.739.000 euro di corrispettivi dichiarati.

La superficie mediana è di 97,5 metri quadrati e il prezzo mediano di 162.500 euro. Si tratta di due indicatori distinti, che descrivono la distribuzione del campione e non un ipotetico appartamento tipo.

Alcuni atti comprendono anche garage, posti auto o locali accessori. La mediana viene utilizzata come riferimento centrale perché riduce l’incidenza delle operazioni estreme, pur richiedendo cautela quando il corrispettivo comprende delle pertinenze.

Soprattutto, l’analisi considera i prezzi dichiarati nelle compravendite concluse e non le richieste pubblicate negli annunci immobiliari.

La fascia centrale del mercato osservato

Il 50% centrale delle operazioni si concentra indicativamente tra 1.300 e 2.100 euro al metro quadrato. All’interno di questo intervallo si trovano immobili differenti per superficie, categoria e caratteristiche.

Gli scostamenti verso l’alto e verso il basso non sono necessariamente anomalie. Raccontano una zona nella quale convivono fabbricati di epoche diverse e abitazioni con condizioni, dotazioni e qualità non omogenee.

Perché i valori cambiano

Il patrimonio edilizio della zona è costituito in prevalenza da fabbricati realizzati tra gli anni Sessanta e Settanta, affiancati da edifici più recenti e condomini oggetto di riqualificazione.

Due appartamenti della stessa metratura possono quindi raggiungere prezzi molto diversi. Stato interno, piano, ascensore, esposizione, luminosità, distribuzione degli spazi e qualità del condominio incidono sul valore, anche se non sono interamente ricostruibili attraverso i dati economici dell’atto.

La presenza di costruzioni recenti amplia ulteriormente la distanza tra le compravendite. Nel campione figura, per esempio, un’operazione da 500.000 euro relativa a un appartamento con posti auto, inserito in un contesto di nuova costruzione.

L’operazione appartiene a un segmento diverso rispetto al patrimonio edilizio prevalente. Anche la presenza delle pertinenze richiede una lettura distinta del prezzo complessivo.

Categoria catastale, superficie e pertinenze

Delle 40 operazioni analizzate, 32 riguardano abitazioni A/2 e 8 abitazioni A/3.

Limitatamente al campione esaminato, il valore mediano è di circa:

• 1.870 euro al metro quadrato per le abitazioni A/2;
• 1.240 euro al metro quadrato per le abitazioni A/3.

Il secondo dato deriva da un numero più limitato di operazioni e deve essere interpretato con maggiore prudenza.

La categoria catastale contribuisce a descrivere l’immobile, ma non ne fotografa le condizioni effettive: un’abitazione A/3 ristrutturata e ben posizionata può valere più di un’A/2 che richiede interventi.

Anche la superficie, da sola, non determina il prezzo unitario. Gli appartamenti più piccoli possono sostenere valori al metro quadrato maggiori, ma nel campione non emerge una relazione automatica valida per tutte le metrature.

In sette atti è indicata la presenza di garage, posti auto, cantine, soffitte o altri locali accessori. Quando il corrispettivo comprende anche queste pertinenze, il rapporto tra prezzo totale e superficie dell’abitazione richiede una lettura più attenta e non è direttamente confrontabile con quello di una vendita relativa alla sola abitazione.

Cosa raccontano i valori più bassi

Sei operazioni presentano valori inferiori a 1.000 euro al metro quadrato.

Questi prezzi possono riflettere le condizioni dell’immobile, la necessità di interventi o caratteristiche della compravendita che i soli dati economici non consentono di ricostruire.

Non possiamo stabilire quanti appartamenti siano stati acquistati per essere ristrutturati. Possiamo però riconoscere l’esistenza di una fascia di operazioni concluse a valori sensibilmente inferiori rispetto al centro del mercato osservato.

Quanto può valere, quindi, un appartamento in zona Piazza Duca?

L’analisi individua un mercato con un valore centrale vicino a 1.760 euro al metro quadrato, ma soprattutto mostra quanto possano incidere le caratteristiche della singola proprietà.

Nella stessa area convivono appartamenti da rinnovare, abitazioni ristrutturate, fabbricati di epoche differenti e proprietà dotate di pertinenze che contribuiscono al prezzo complessivo.

Il dato di zona rappresenta quindi il punto di partenza. Il valore della singola proprietà emerge dal confronto con le operazioni realmente compatibili e dalla lettura delle sue caratteristiche specifiche.

Se stai pensando di vendere un appartamento in zona Piazza Duca, questi dati offrono un primo riferimento. SpazioCasa Immobiliare può aiutarti a valutarne condizioni, caratteristiche e reale posizionamento nel mercato della zona.