La maggior parte delle vendite si concentra sotto i 150.000 euro

Il prezzo medio delle compravendite analizzate è di circa 118.600 euro, mentre il prezzo mediano — quello che divide il campione in due parti uguali — è di 115.000 euro.

La distribuzione delle operazioni consente di comprendere meglio dove si è concentrato il mercato:

• 11 compravendite si sono concluse sotto i 100.000 euro;
• 12 tra 100.000 e 149.999 euro;
• 5 tra 150.000 e 199.999 euro;
• una sola ha superato i 200.000 euro.

Quasi quattro operazioni su cinque sono state quindi concluse sotto i 150.000 euro.

Il dato individua la fascia nella quale si è sviluppata la maggior parte degli scambi, ma non rappresenta automaticamente il valore di un appartamento della zona. All’interno dello stesso intervallo di prezzo si trovano infatti immobili molto diversi per dimensioni e caratteristiche.

Il confronto tra immobili della stessa metratura

La superficie mediana delle abitazioni analizzate è di 101 metri quadrati. La parte numericamente più consistente del campione è composta da immobili di dimensioni medio-grandi:

• 5 abitazioni misurano meno di 80 metri quadrati;
• 14 sono comprese tra 80 e 119 metri quadrati;
• 10 raggiungono o superano i 120 metri quadrati.

I confronti tra le singole compravendite mostrano però che l’aumento della metratura non corrisponde a una crescita proporzionale del prezzo.

Due appartamenti A/2 di 95 metri quadrati, entrambi dotati di garage, sono stati venduti rispettivamente a 87.000 e 158.000 euro. A parità di superficie abitativa, la differenza raggiunge quindi 71.000 euro.

Un andamento simile emerge tra due unità A/2 di 86 metri quadrati, anch’esse con garage: una è stata venduta a 120.000 euro, l’altra a 166.000 euro.

Il divario appare ancora più evidente confrontando alcune abitazioni di dimensioni differenti. Un appartamento A/2 di 116 metri quadrati, con garage di 18 metri quadrati, ha raggiunto 205.000 euro, il prezzo più alto del campione. Un’altra unità A/2 di 162 metri quadrati, con garage di 32 metri quadrati, è stata invece venduta a 116.000 euro.

La maggiore superficie, in questo caso, non ha prodotto un prezzo superiore.

Differenze così marcate non possono essere spiegate dalla sola metratura o dalla presenza del garage. In un patrimonio edilizio eterogeneo come quello dell’area, assumono normalmente rilievo anche l’epoca e la qualità della costruzione, lo stato dell’abitazione, il piano, l’ascensore, l’esposizione, gli spazi esterni e la posizione specifica.

Il dato registrato non consente di misurare separatamente il peso di ciascun elemento, ma mostra con chiarezza la necessità di considerarli nel loro insieme.

Il garage è presente in più della metà delle compravendite

Diciassette delle 29 operazioni comprendono un garage, con superfici comprese tra 15 e 45 metri quadrati. In alcuni casi sono presenti anche posto auto, cantina, soffitta o ripostiglio.

Si tratta di una presenza significativa, soprattutto in un’area nella quale fabbricati, accessibilità e possibilità di parcheggio non sono uniformi.

I prezzi delle abitazioni dotate di garage rimangono tuttavia molto distanti tra loro: alcune compravendite si sono concluse sotto i 100.000 euro, mentre altre hanno raggiunto o superato i 150.000 euro.

La pertinenza contribuisce al valore complessivo, ma il suo peso cambia in relazione alle dimensioni, alla fruibilità e alle caratteristiche dell’abitazione alla quale è collegata. Per questo non può essere utilizzata isolatamente per collocare un immobile in una determinata fascia di mercato.

La sua presenza richiede cautela anche nel calcolo del prezzo al metro quadrato: dividere il prezzo complessivo per la sola superficie dell’abitazione rischierebbe di trascurare una parte del bene compresa nella compravendita.

Le differenze tra A/2 e A/3

La parte principale del campione è costituita da:

• 20 immobili in categoria A/2;
• 7 immobili in categoria A/3.

Le altre due compravendite riguardano un A/4 e un A/7. Trattandosi di un solo caso per categoria, non consentono confronti di gruppo attendibili.

Tra gli immobili A/2 il prezzo mediano è di 122.500 euro. Per gli A/3 scende a 85.000 euro.

La distanza è rilevante, ma le due fasce non sono completamente separate. Nel gruppo A/3 compare un’abitazione di 101 metri quadrati con garage venduta a 150.000 euro; tra gli A/2 sono invece presenti diverse operazioni concluse sotto i 100.000 euro.

La categoria catastale aiuta a descrivere la composizione del campione, ma non rappresenta, da sola, la qualità edilizia, lo stato manutentivo o il valore commerciale dell’abitazione. Anche all’interno della stessa categoria rimangono differenze considerevoli.

Un patrimonio immobiliare eterogeneo

La dispersione dei prezzi è coerente con la conformazione dell’area.

Intorno a Via di Sotto convivono condomìni strutturati, piccoli fabbricati, complessi composti da più palazzine, abitazioni sviluppate su due livelli e soluzioni con maggiore autonomia. Anche le epoche di costruzione sono differenti: il patrimonio edilizio comprende edifici più datati, costruzioni successive e interventi più recenti.

All’interno dell’area analizzata cambiano inoltre la vicinanza ai servizi, l’accessibilità, il rapporto con le principali direttrici dei Colli, la riservatezza e le caratteristiche panoramiche.

Questa varietà territoriale non permette di attribuire automaticamente una determinata caratteristica alle singole compravendite, ma aiuta a comprendere perché immobili apparentemente simili possano appartenere, in realtà, a segmenti differenti.

Cosa emerge dall’analisi

Le 29 compravendite mostrano un mercato concentrato prevalentemente sotto i 150.000 euro, formato soprattutto da abitazioni superiori agli 80 metri quadrati e caratterizzato da una presenza frequente del garage.

L’evidenza più significativa emerge però dal confronto tra gli immobili: abitazioni con la stessa superficie e pertinenze simili sono state vendute a prezzi molto differenti, mentre alcune unità più piccole hanno raggiunto valori superiori rispetto ad altre sensibilmente più grandi.

La superficie, la categoria catastale e la presenza del garage sono dati importanti, ma non possono essere letti separatamente. Il valore dipende dalla combinazione delle caratteristiche dell’abitazione, del fabbricato e della sua posizione specifica all’interno dell’area.

È proprio questa eterogeneità a rendere poco attendibile l’applicazione di una quotazione media indistinta a tutte le case della zona. Nella scelta dei confronti, immobili vicini o apparentemente simili non sono necessariamente immobili realmente comparabili.