La successione e la vendita sono due momenti diversi

La dichiarazione di successione è un adempimento fiscale fondamentale, ma non coincide con l'accettazione dell'eredità.

Quest'ultima può essere espressa oppure tacita, quando deriva da un comportamento che presuppone la volontà di accettare l'eredità.

Quando si vende un immobile proveniente da successione, anche la corretta pubblicità dell'accettazione nei registri immobiliari entra nel percorso che conduce al rogito.

Questo non significa necessariamente che la trascrizione dell'accettazione tacita debba essere effettuata prima di mettere la casa in vendita. Se non è già stata eseguita e ne ricorrono i presupposti, può essere curata dal notaio anche in occasione della compravendita.

Per il proprietario il punto è quindi conoscere la propria situazione successoria e sapere quali passaggi dovranno essere gestiti per arrivare correttamente al rogito.

Non tutto ciò che deve essere completato per arrivare al rogito deve necessariamente essere completato prima di iniziare la vendita.

Ciò che conta è distinguere quello che può essere normalmente gestito durante il percorso della compravendita da ciò che, invece, potrebbe realmente impedirla o rallentarla.

Quando gli eredi sono più di uno, il primo accordo da trovare non è con l'acquirente

Quando una casa appartiene a più coeredi, il problema non è soltanto essere tutti favorevoli, in linea di principio, alla vendita.

Essere d'accordo nel vendere non significa necessariamente essere d'accordo sulla vendita.

Prezzo, tempi e condizioni possono diventare il vero punto di divergenza.

Un erede può privilegiare una vendita più rapida, mentre un altro può essere disposto ad aspettare. Possono esserci aspettative differenti sul valore dell'immobile o opinioni diverse sulla convenienza di una proposta.

Sono questioni che incidono direttamente sulla gestione della trattativa.

Se vengono affrontate soltanto quando arriva un acquirente, ogni decisione deve essere presa mentre dall'altra parte esistono già una proposta, delle condizioni e spesso anche dei tempi entro cui rispondere.

Per questo sarebbe opportuno arrivare sul mercato avendo già condiviso almeno il criterio con cui verranno valutate le proposte, le condizioni considerate accettabili e il modo in cui saranno prese le decisioni.

Non significa prevedere in anticipo ogni possibile scenario.

Significa evitare che una trattativa con l'acquirente diventi contemporaneamente una trattativa tra i proprietari.

Quando gli eredi sono più di uno, il primo accordo importante dovrebbe quindi essere quello tra chi deve vendere.

Solo dopo ha senso cercare quello con chi vuole comprare.

L'immobile eredita anche la propria storia

La successione cambia il proprietario. Non cambia la storia dell'immobile.

Ed è probabilmente uno degli aspetti più importanti da considerare prima della vendita.

Una casa può essere appartenuta alla stessa persona per molti anni. Nel tempo possono essere state effettuate modifiche, presentate pratiche, cambiata la distribuzione degli spazi oppure possono esistere documenti che oggi devono essere recuperati e verificati.

Il fatto che l'immobile sia stato inserito nella successione non costituisce di per sé una verifica della sua situazione urbanistica e catastale.

Sono due piani differenti.

Prima della vendita è quindi necessario ricostruire la situazione tecnica e documentale dell'immobile e verificare ciò che sarà necessario per arrivare correttamente alla compravendita.

Questo passaggio assume un significato particolare proprio nelle case ereditate.

Chi vende, infatti, potrebbe non conoscere direttamente tutta la storia dell'immobile.

Una modifica può risalire a molti anni prima. Alcuni documenti possono essere nelle disponibilità del precedente proprietario e altri dover essere recuperati. Ciò che appare oggi nell'abitazione non racconta necessariamente tutto ciò che è avvenuto nel tempo sul piano edilizio e documentale.

Per questo le verifiche non partono dal presupposto che debba esserci un problema.

Servono a evitare che un problema eventualmente esistente venga scoperto troppo tardi.

Vendere subito una casa ereditata non significa automaticamente pagare una plusvalenza

C'è poi una domanda molto frequente:

bisogna aspettare cinque anni prima di vendere una casa ereditata?

Per la normale disciplina della plusvalenza immobiliare, no.

La regola dei cinque anni viene spesso associata indistintamente alla vendita degli immobili, ma gli immobili acquisiti per successione sono esclusi dalla fattispecie ordinaria che può rendere imponibile la plusvalenza derivante dalla vendita entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione.

Non esiste quindi, per il solo fatto di aver ereditato una casa, un'attesa di cinque anni da rispettare prima di poterla vendere.

Situazioni particolari possono naturalmente richiedere una verifica fiscale specifica, ma la provenienza successoria non determina da sola quell'obbligo di attesa.

Le verifiche vanno fatte quando ancora non c'è un acquirente

Situazione successoria, eventuali coeredi e documentazione dell'immobile appartengono ad ambiti diversi, ma hanno una caratteristica in comune: possono essere verificati prima che inizi una trattativa.

Ed è qui che cambia molto il modo in cui viene gestita una vendita.

Se una questione emerge prima della pubblicazione dell'immobile, c'è il tempo per comprenderla, stabilire se richieda un'attività e organizzare gli eventuali passaggi necessari.

Se la stessa questione emerge quando esiste già una proposta, deve invece confrontarsi con gli impegni assunti, le aspettative dell'acquirente e le tempistiche previste per arrivare al rogito.

Il problema, quindi, non è soltanto che cosa può emergere.

È quando emerge.

Il momento peggiore per accorgersi che manca un passaggio non è prima di mettere la casa sul mercato.

È dopo aver trovato qualcuno disposto a comprarla.

Prima del prezzo viene una domanda: la casa è davvero pronta per essere venduta?

Quando si eredita una casa che non si intende mantenere, chiedersi quanto possa valere è naturale.

Ma una valutazione economica acquista un significato diverso quando sappiamo già che cosa stiamo realmente portando sul mercato.

Prima di iniziare la vendita conviene quindi avere chiari quattro elementi:

• chi ha titolo sull'immobile;
• quale sia la situazione successoria rilevante ai fini della vendita;
• se, in presenza di più proprietari, esista una reale condivisione delle condizioni con cui affrontare il mercato;
• se la situazione tecnica e documentale dell'immobile sia stata verificata.

Non è necessario che ogni casa ereditata presenti una criticità perché queste verifiche abbiano valore.

Il loro scopo è esattamente l'opposto: sapere prima se esiste qualcosa da affrontare oppure se si può procedere senza particolari ostacoli.

Solo a quel punto prezzo, presentazione dell'immobile e strategia commerciale poggiano su una situazione conosciuta.

Perché mettere una casa sul mercato non significa soltanto trovare qualcuno interessato ad acquistarla.

Significa essere nelle condizioni di portare quell'interesse fino al rogito.

Ed è questa la differenza tra avere ereditato una casa e avere una casa realmente pronta per essere venduta.

Hai ereditato una casa e stai pensando di venderla?

Prima di stabilire il prezzo può essere utile ricostruire la situazione dell'immobile, verificare la documentazione disponibile e individuare gli eventuali passaggi da approfondire prima della vendita.

SpazioCasa Immobiliare può aiutarti a organizzare queste verifiche e a impostare il percorso di vendita partendo dalla situazione concreta dell'immobile.

Parliamone.